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不動産用語説明

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 土地に関する用語
【現状有姿分譲地】
宅地造成工事を行わず、現況のまま権利上の区画に区分けして売買される山林、原野等の土地。大都市周辺の市街化調整区域内、または北海道その他の遠隔地の都市計画区域外に所在するものが多いが、まれに市街化区域内の山林分譲もみられる。投資目的で取引されるが、値上がりは期待できないことが多い。不動産の表示に関する公正競争規約は、広告媒体の種類を問わず、「当分譲地は現況有姿分譲地ですから、住宅等を建築して生活するために必要とされる施設はありません」という定型文言を24級以上の大きさの文字で明瞭に記載することを義務付けている
 
【仮換地(かりかんち)】
土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、このようにして指定された土地を仮換地という。
仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、従前の宅地については使用収益ができなくなる。
 
【私道負担】
不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。
また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務付けられている。これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。
 
【借地権】
建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう(借地借家法2条1号)。借地権者は地代支払い等の義務を負うが、借地借家法は土地賃借権の登記(民法605条、不動産登記法1条)、または地上権の登記がなくても地上建物に登記があれば、借地権の対抗力を認め、その存続期間を定め(借地借家法3条)、契約の更新を広くみとめ(同法5〜7条)、さらに借地権の譲渡や借地転貸の場合の借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可(同法19条)や借地権者の建物買収請求権(同法13条)等の制度を設け借地権を強化した。借地権は、ひとつの財産権としての評価を受け、借地契約に当たっては、その割合の権利金が授受されることがある。
 
【セットバック】
本来は、日照の確保等のため、建物の上階を下階よりも後退させて建築することであるが、一般的には建基法の制限による次のような場合をセットバックという。
(1)敷地前面道路の幅員が4m未満(いわゆる2項道路)の場合、その中心線から2m(ただし、道路の反対側ががけまたは川などの場合は道路の境界線から水平に4m)以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分(セットバック部分)として負担する(同法42条2項)。
 
【法地(のりち)】
法面(のりめん)ともいい、実際に宅地として使用できない斜面部分を指す。これは、自然の地形によるもののほか、傾斜地の造成に当たって、土崩れを防ぐために造られる場合がある。表示規約では、法地も傾斜地に含まれるとされ、一定割合以上の傾斜地を含む場合は、その面積を表示しなければならないとされる。
 
【建築条件付分譲宅地】
宅地の売主またはその代理業者と購入者の間で、宅地の売買契約締結後一定期間内に、当該宅地上に建築物の請負契約を締結させることを停止条件として宅地を分譲することをいう。当該取引の対象が土地である旨並びに当該条件の内容及び当該条件が成就しなかったときの措置の内容を明らかにして表示しない広告は不当表示として取り扱われる。
 
【国土利用計画法】
昭和40年代後半にかけての地利用の混乱、地価の高騰、土地の買占め、乱開発等の土地問題を背景に、土地の投機的取引および地価の高騰が国民生活に及ぼす弊害を除去し、乱開発の未然防止と遊休土地の有効利用の促進を通して、総合的かつ計画的な国土の利用を図ることを目的として、昭和49年に制定された法律。国土の利用は、公共の福祉を優先させ、健康で文化的な生活環境の確保と、国土の均衡ある発展を図ることを基本理念として行うものであることを宣言するとともに、国土利用計画、土地利用基本計画、土地取引の許可制と届出制、および遊休土地に関する措置について定めている。
 
【市街化区域・市街化調整区域】
無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画区域を区分して、市街化区域および市街化調整区域を都市計画に定めることとしている(都計法7条)。市街化区域は、すでに市街地を形成している区域、および概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域であり、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。この区域区分を基礎として、地域地区、都市施設、市街地開発事業等の都市計画が定められ、また、開発許可の制度により、上記の目的を担保することとしている。
 
【市街化調整区域の利用の制限に関する定型文言】
市街化調整区域の開発許可を受けた土地以外の土地では、原則として開発行為、および建築物の建築が禁止されているため、表示規約は広告媒体の種類を問わず、「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません」という定型文言を24級(6ミリ角)以上の大きさの文字で明瞭に記載することを義務づけている。
 
【農地の転用制限】
農地を転用(農地以外のものにすること)するためには、都道府県知事(同一事業の目的に供するため4haを超える農地を転用する場合には農林水産大臣)の許可を受けなければならない(農地法4条、5条)。農地法4条および5条においては、農地を転用する(農地以外のものにすること)ためには、当該農地の存在する都道府県の知事(同一の事業の目的に供するため4haを超える農地を転用する場合には農林水産大臣)の許可を受けなければならないとされている。 農地法4条及び5条においては、農地を転用する(農地以外のものにすること)ためには、当該農地の存在する都道府県の知事(同一の事業の目的に供するため4haを超える農地を転用する場合には農林水産大臣)の許可を受けなければならないとされている。なお、国または都道府県が転用する場合や、農地が市街化区域内にあり、あらかじめ農業委員会に届け出てから転用する場合等、一定の場合については、許可を必要としない。
 
【農地等の権利移動の制限】
�農地または採草放牧地について所有権を移転し、または地上権、賃借権等の使用収益権を設定し、もしくは移転する場合には農業委員会(その住所地以外の区域にある農地を取得する等の場合には都道府県知事)の許可を受けなければならない(農地法3条1項)。許可を受けないでした売買契約等はその効力を生じない。この許可は耕作者でない者に対する農地等についての所有権や使用収益の取得、設定または移転については一切認められないこととされている。
�農地または採草放牧地を転用(採草放牧地を農地に転用する場合を除く)するために、これらの土地について、�の権利(同法3条1項本文に掲げる権利)を設定し、または移転する場合は当事者が都道府県知事 (同一事業の目的に供するため4haを超える農地等の権利を取得する場合には、農林水産大臣)の許可を受けなければならない(同法5条1項)。無許可の売買契約等はその効力を生じない。
 
 建物に関する用語
【メゾネットタイプ】
マンションの2階建てと考えればわかりやすい。上下2層に分かれた住宅を1戸の住戸として用いる、ヨーロッパタイプの集合住宅の方法で、それぞれに専用の内階段がある。高級なマンションに多くとりいれられており、立体的に居住空間を使える。
 
【テラスハウスとタウンハウス】
テラスハウスとは、住宅の建て方の一つで、長屋建て、連続建てともいわれ、各戸が土地に定着し、共用の界壁で順々に連続している住宅のことである。タウンハウスとは、接地型住宅団地のひとつの形態であって、住戸を集約化し、各住戸の専用使用する土地の面積を最小限にとどめ、それによって、オープン・スペース、コミュニティ施設用地を確保し、良好な住環境を団地全体で創出するものである。しかし、タウンハウス団地内の住宅はテラスハウスであることが多いため、テラスハウスのことをタウンハウスということもあるようであるが、この両者はもともと異なった意味を持つものである。なお、敷地〔団地の敷地の全部あるいは一部)が共有となるか否かで区別し、共有であればタウンハウス、そうでなければテラスハウスと称することもある。
 
 契約に関する用語
【媒介契約】
宅地または建物の売買、または交換を宅建業者に依頼する契約のことである。宅地または建物の売買または交換をしようとする場合、自分の希望する条件(価格、引渡時期等)に合った適当な相手方を、広い範囲から探し出すことは極めて困難である。そこで、これらの取引をする際に、両者の間をとりもつ専門の宅建業者に、取引の相手方を探すよう依頼することになる。このときの依頼契約を、宅建業法は媒介契約と定義付けている。この媒介契約を締結したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐって紛争の生じるのを防止するため、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成し(→媒介契約の内容の書面化)、依頼者に交付することが義務付けられている(宅建業法34条の2)。 なお、媒介契約には依頼者が他の業者に重ねて依頼できない専任媒介契約と、重ねて依頼できる一般媒介契約とがあり、前者の一類型として専属専任媒介契約がある。
 
【専属専任媒介契約】
媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約)を付した契約である。
媒介契約を締結した業者は、
(1).書面の交付義務、
(2).価額等について意見を述べる際の根拠明示義務
が課されているが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、
(3).媒介契約の有効期間を3か月以内とすること、
(4).依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと等のほか、
(5).1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること、
(6).媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどが義務づけられている。
 
【専任媒介契約】
依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一形式。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、宅建業者は他の業者から依頼書を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがある。
宅建業法では
(1).依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないこと、
(2).宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、
(3).媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
などを義務づけている。(同法34条の2)
 
【一般媒介契約】
依頼者が他の宅建業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもの。一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、積極的な媒介行為を行わない場合もある。また、一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。なお、一般媒介契約を締結するときは、建設大臣の定める標準一般媒介契約書によることが望ましいとされている。
 
【代理】
本人と一定の関係にある者(代理人)が、本人のために意思表示をなし(能働代理)、またはこれを受けることによって(受働代理)、その法律効果が代理人ではなく全面的に本人に帰属する制度をいう(民法99条以下)。親権者(同法4条、818条)など法律の規定に基づく法定代理と、本人の信任を受けて代理人となる任意代理とがある。任意代理権は、通常、委任・請負・雇用等の契約に伴う代理権授与行為により発生し、代理人に委任状が交付されることが多い。民法上、代理は本人のためにすることを示して行われるが(→顕名主義)、商行為の代理では顕名は不要である(商法504条)。代理人は本人に対し善管義務、忠実義務を負い、自己契約・双方代理を行ってはならない。 (民法108条)
 
出典:(五訂版)不動産取引用語辞典
Copyright(財)不動産適正取引推進機構

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